รู้ก่อนการครอบครองปรปักษ์ คืออะไร ? การครอบครองปรปักษ์ เป็นกฎหมายตราขึ้นเพื่อให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ในพื้นที่ของตัวเอง อย่าปล่อยให้รกร้าง ไร้คนดูแล และกลายเป็นที่ไร้ประโยชน์ในที่สุด หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ กฎหมายที่ต้องรู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ ! ข้อยกเว้นในการเข้าครอบครองปรปักษ์ ป้องกันการครอบครองปรปักษ์ได้อย่างไรบ้าง หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ เป็นการครอบครองโดยความสงบ เป็นการครอบครองโดยเปิดเผย เป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ​/ ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ การแย่งการครอบครองต้องไม่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกงจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย กฎหมายที่ต้องรู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ ! กฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี สังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ ใจความหลักของกฎหมายมาตรา 1382 คือ สงบ – ไม่ได้มีการโต้แย้งสิทธิ ไม่มีการหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือฟ้องร้องขับไล่มีคดีความกัน เปิดเผย - แสดงการครอบครองโดยชัดแจ้ง ไม่ได้ซ่อนเร้น ปิดบังอำพราง เจตนาเป็นเจ้าของ - ใช้ประโยชน์เสมือนเป็นที่ดินของตนเอง ติดป้ายประกาศว่าตัวเองเป็นเจ้าของ ข้อยกเว้นในการเข้าครอบครองปรปักษ์ ไม่ใช่ทุก "ที่ดิน" ครอบครองปรปักษ์ได้ แม้จะเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินแต่ตามกฎหมายแล้ว สิทธิในที่ดินแต่ละประเภทนั้น แตกต่างกันไป โดยเฉพาะสิทธิในการแย่งการครอบครอง โฉนด – สามารถถูกแย่งการครอบครองได้ ด้วยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน กล่าวคือ หากมีบุคคลภายนอกเข้าครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี บุคคลดังกล่าวก็ย่อมสามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งว่าที่ดินเป็นของตนด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้ นส.3 ก – ที่ดินประเภทนี้ผู้ครอบครองไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้นย่อมไม่สามารถถูกครอบครองปรปักษ์ได้ แต่สามารถถูกแย่งการครอบครองได้ด้วยการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี โดยผู้ถูกแย่งสิทธิครอบครอง ต้องฟ้องคดีต่อผู้แย่งการครอบครองภายใน 1 ปี ส.ป.ก. 4-01 แย่งการครอบครองไม่ได้ กล่าวคือ สิทธิทำกินในที่ดิน เป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้ไม่ได้ทำกินบนที่ดินแล้ว สิทธิครอบครองก็กลับมาเป็นของรัฐ ซึ่งไม่มีกฎหมายให้บุคคลทั่วไปแย่งการครอบครองได้ ทรัพย์บางประเภทที่ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น ทรัพย์ของทางราชการ ที่ราชพัสดุ ที่ธรณีสงฆ์ ไม่ว่าจะครอบครองมานานเท่าไรก็ไม่มีสิทธิร้องต่อศาลเพื่อขอกรรมสิทธิ์ได้ ป้องกันการครอบครองปรปักษ์ได้อย่างไรบ้าง ตรวจเช็คที่ดินเป็นประจำ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง ติดป้ายหรือล้อมรั้วที่ดินให้ชัดเจน ว่าที่ดินนี้มีเจ้าของแล้ว ถามไถ่ชาวบ้านละแวกใกล้เคียง ว่ามีใครมาใช้ที่ดินของเราหรือไม่ ตรวจหลักหมุดที่ดินเช็คว่าหลักหมุดมีการเคลื่อนย้าย ชำรุดหรือไม่ ทำรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบที่ดินว่าเพิ่มหรือลดลงหรือไม่ ถ้าพบผู้อื่นเข้ามาครอบครองหรืออยู่อาศัย ควรให้ทำสัญญาเช่า จะซื้อจะขาย ขับไล่ โต้แย้งทันที สังเกตว่ามีรอยทางเดินผ่าน ทางรถวิ่งผ่านประจำหรือไม่ เสียภาษีที่ดิน หรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นไงกันบ้างครับจากข้อมูลที่ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมมานำเสนอทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของ เรื่องการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น ซึ่งมีข้อพิพาท และคำพิพากษาศาลฎีกาอย่างหลากหลายรูปแบบ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เป็นสถาบันอบรมระดับนานาชาติ จึงให้ความสำคัญเกี่ยวกับความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก จึงได้จัดคอร์สอบรมหลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) ขึ้นมาเพื่อหวังว่าจะเป็นตัวช่วยให้กับผู้ที่สนใจกฎหมายที่ดินได้มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องนี้นั้นเองครับ