การ คิด ภาษีโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด และเสีย ภาษี TAX การ คิด ภาษีโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด และเสีย ภาษี ก่อนที่เราจะขายอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด ก็ตามจำเป็นต้องรู้จักวิธีคิดภาษีที่จะต้องเสียกันด้วย โดยปกติจะมีภาษีที่จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อยู่ด้วยกัน 4 รายการ ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ สำหรับวิธีการคิดภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยในบทความนี้จะพูดถึงเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่ "มิใช่มรดก" หรือ "มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา" วิธี การ คิด ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ คำนวณจากรายละเอียดต่าง ๆ ได้ดังนี้ 1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน) 2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย 3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้ใช้ราคาสูงสุด ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขายก็ใช้ราคาประเมิน) หมายเหตุ: การหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ตัวอย่างการคำนวณภาษี หัก ณ ที่ จ่าย ตัวอย่างที่ 1 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี 1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี) ตัวอย่าง วันเริ่มถือครอง 02/01/2560 วันสิ้นสุด 01/08/2561 จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี 2. ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน 3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท 4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท 5. หักค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ตัวอย่าง ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000) 6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา) ตัวอย่าง 1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท 7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง) ตัวอย่าง 240,000/2 ปี = 120,000 บาท TAX1 8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า) ตัวอย่าง คือ 6,000 บาท 9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง) ตัวอย่าง 6,000 x 2 ปี = 12,000 บาท 10. ราคาประเมิน x 20% จำนวน 300,000 บาท หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 มากกว่าข้อ 10 ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 10 หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 น้อยกว่า หรือเท่ากับข้อ 10 ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 9 ตัวอย่าง ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่าข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่าย จากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท 11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จำนวน 12,000 บาท 12. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมิน สูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน) ตัวอย่าง ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท (ถ้าจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียภาษีอากรสแตมป์) รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + ภาษีธุรกิจเฉพาะ) จำนวน 78,000 บาท หมายเหตุ: ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ตัวอย่างที่ 2 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี 1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี) ตัวอย่าง วันเริ่มถือครอง 02/01/2560 วันสิ้นสุด 01/08/2561 จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี 2. มีชื่อในทะเบียนบ้าน 3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท 4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย 5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ตัวอย่าง ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000) 6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา) ตัวอย่าง 1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท 7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง) ตัวอย่าง 240,000/2 ปี = 120,000 บาท 8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า) ตัวอย่าง คือ 6,000 บาท 9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง) ตัวอย่าง 6,000 x 2 ปี = 12,000 บาท TAX2 10. ราคาประเมิน x 20% จำนวน 300,000 บาท หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 มากกว่าข้อ 10 ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 10 หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 น้อยกว่า หรือเท่ากับข้อ 10 ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 9 ตัวอย่าง ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่าข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่าย จากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท 11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จำนวน 12,000 บาท 12. อากรสแตมป์ 0.5% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน) ตัวอย่าง ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากรสแตมป์) จำนวน 22,000 บาท หมายเหตุ: ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นหากวิเคราะห์จากตัวอย่างที่ 1 และ 2 แล้วจะเห็นได้ว่า แม้ราคาที่อยู่อาศัยและการถือครองไม่เกิน 2ปีเหมือนกัน และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน การเสียภาษี ณ ที่จ่ายมีความแตกต่างกันพอสมควร ตามตารางที่สรุปเปรียบเทียบ ดังนี้ รายละเอียด ตัวอย่างที่ 1 ตัวอย่างที่ 2 ราคาบ้าน 2,000,000 2,000,000 ระยะเวลาในการถือคลอง 2ปี 2ปี รายละเอียดในการถือคลอง ถือคลองไมใ่ถึง 5ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ถือครองไม่ถึง 5 ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนไม่ถึง 1 ปี ภาษี หัก ณ ที่จ่าย 12,000 12,000 ธุรกิจเฉพาะ 3.3% 66,000 - อากรแสตมป์ 0.5% - 10,000 รวมภาษีที่ต้องจ่าย 78,000 22,000 ดังนั้นจากที่ดูตัวอย่างการ คำนวณ ภาษี ณ ที่จ่ายเบื้องต้นแล้วนั้น จะเห็นได้ว่าการซื้อขายอสังหาฯไม่ว่าจะบ้าน ที่ดิน หรือคนโด หาซื้อไว้เพื่อลงทุนในระยะสั้น ควรขายออกก่อนระยะเวลา 5 ปี หรือต้องมองปัจจัยอื่นๆด้วย เช่นมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วยหรือไม่ เพื่อช่วยให้การเสียภาษีของเรานั้นน้อยลงได้ แต่ถ้าหากมีความจำเป็นที่ต้องถือในระยะยาวที่เกิน 5 ปี เรื่องการใส่ชื่อในทะเบียนบ้านก็อาจจะไม่ได้มีผลที่แตกต่างกันมากเท่าไหร่นั่นเอง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาฯ ระดับนานาชาติ จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญในเรื่องของการบริการ และการจัดทำบัญชีและภาษี จึงได้เปิดหลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151) ขึ้นเพื่อที่จะได้ช่วยให้เหล่านักบัญชีหรือผู้ที่สนใจในด้านนี้ได้มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องนี้ Taxation สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย) โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 Email: info@trebs.ac.th Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e ขอขอบคุณ: ddproperty