ในการทำธุรกิจอสังหาฯ หรือ ธุรกิจใดๆ ก็ตามเรื่องของการเงินเป็นสิ่งสำคัญมาก ถ้ากระแสเงินสด (Cash Flow) ดี คือ รายได้ (จำนวนเงินเข้า) หัก รายจ่าย (จำนวนเงินออก) แล้วยังเหลือเงิน ก็แปลว่าบริษัทมีเงินพอในการดำเนินกิจการ หรือที่เรียกว่ามีสภาพคล่อง (Liquidity) Cashflow จึงถือเป็นเรื่องสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ เพราะต่อให้เราขายดี แต่ ขาดทุน การเงินสะดุด บริษัทก็อาจจะไปต่อไม่ได้! Cashflow จึงเป็นตัวชี้วัดสถานะทางการเงินของกิจการหรือของบริษัท โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงเล็งเห็นความสำคัญระหว่างการเงินกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้ที่อ่านสามารถนำความรู้ไปปรับใช้ และคาดการการลงทุนได้ในอนาคต ดังนั้นก่อนเราจะไปดูรายละเอียดอื่นๆเรามาทำความเข้าใจกันก่อนดีกว่าว่า Cash Flow คืออะไร?? Cash Flow คือ งบกระแสเงินสดที่แสดงรายละเอียดและการเปลี่ยนแปลงของสถานะทางการเงินของกิจการ หรือบริษัทต่าง ๆ ซึ่งมีความสำคัญอย่างมาก เพราะว่างบกระแสเงินสด หรือ Cash Flow นั้นเป็นงบการเงินที่เอาไว้ใช้แสดงรายละเอียดสถานะการเงินของกิจการ นอกจากนี้งบกระแสเงินสด (Cash Flow) ยังสามารถเป็นตัวช่วยในการวิเคราะห์ ประเมินผล รวมถึงการวางกลยุทธ์ต่าง ๆได้อีกด้วย ในส่วนของการลงทุนด้านอสังหาฯ สามารถใช้เรื่องของงบกระแสเงินสด หรือ Cash Flow เพื่อประมาณการการลงทุนเบื้องต้นได้ ดังนั้นจึงขอทำความเข้าใจก่อนเป็นอันดับแรกคือ เงินสดมีทั้งรูปแบบรับมาแล้วและก็จ่ายออกไป ดังนั้นเราแบ่งได้เป็น 2 อย่าง ดังนี้ 1. กระแสเงินสดรับ (Cash Flow In) สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะแบ่งได้เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า โดยทั้งสองประเภทนี้มีลักษณะของรายได้ที่ต่างกัน ดังนี้ 1.1 อสังหาริมทรัพย์ประเภทขาย จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ เงินจอง เงินทำสัญญา จะเข้ามาก้อนเดียว : ประมาณ 1-5% ของราคาขาย เงินผ่อนดาวน์ (Down Payment) จะเข้ามาเป็นงวดๆในแต่ละเดือน: ประมาณ 10-20% ของราคาขาย เงินโอน (Transfer) จะเข้ามาเป็นก้อนใหญ่ก้อนเดียวที่หักลบ"เงินจอง+ทำสัญญา+เงินผ่อนดาวน์"ออกจากราคาขายแล้ว เมื่อส่งมอบบ้านหรือห้องชุดได้แล้วเสร็จ 100% ส่วนการผ่อนชำระเงินกู้เป็นเรื่องระหว่างธนาคารกับลูกค้าเท่านั้น 1.2 อสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ ค่าเช่า อย่าลืมหักลบกับอัตราว่างหรือประมาณการเมื่อไม่มีผู้เช่าด้วย (Vacancy) เนื่องจากต้องเผื่อช่วงเวลาในการหาลูกค้าที่จะเข้าพักทำให้ช่วงนี้ไม่มีรายได้ และการประมาณการรายรับของโครงการในรูปแบบเช่าควรประมาณการไปตลอดอายุของสินทรัพย์เลย ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ที่เก็บเป็นกำไรจากผู้เช่า ค่าอาหาร เครื่องดื่ม เป็นรายได้ส่วนที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นส่วนที่เสริมรายได้เข้ามา อย่าง เช่น ห้องอาหารของโรงแรมที่มีไว้รองรับลูกค้าที่เข้ามาพัก เป็นต้น รายรับอื่นๆ 2. กระแสเงินสดจ่าย (Cash Flow Out) มีด้วยกันหลากหลายส่วน ดังนี้ 2.1 ค่าที่ดินโครงการ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงอีกทั้งในปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากต้นทุนในส่วนนี้จึงเป็นภาระของผู้ประกอบการเช่นกัน ต้นทุนค่าที่ดิน ต้นทุนค่าพัฒนาที่ดิน เช่น ทดสอบดิน ค่าปรับปรุงที่ดิน ค่าถมที่ดิน ค่าการวางระบบน้ำ ระบบไฟ (Facility) ค่าจัดสวน 2.2 ค่าก่อสร้าง จะมีลักษณะจ่ายเป็นงวดงานจนกระทั้่งงานเสร็จ โดยไม่ได้เป็นการจ่ายแบบก้อนเดียวทั้งหมด ต้นทุนโครงสร้างอาคาร ได้แก่ เหล็ก เสาเข็ม ฐานราก คาน หลังคา คอนกรีต ค่าวัสดุ-ตกแต่งภายใน และอื่นๆ ต้นทุนก่อสร้างถนน ต้นทุนรั้วโครงการ ค่าใช้จ่ายสำรองในระหว่างการก่อสร้าง ค่าโสหุ้ย, ค่าบริหารความเรียบร้อยกับชุมชนแวดล้อมโครงการ ค่าที่ปรึกษาวิศวกรและสถาปนิกคุมงาน ต้นทุนค่าเครื่องจักร ค่าออกแบบ ทั้ง งานสถาปัตยกรรมภายนอก และภายใน 2.3 ต้นทุนการดำเนินการ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ได้แก่ เงินเดือนพนักงาน, ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน (ค่าสาธารณูปโภค, ภาษีทรัพย์สิน, ค่าเบี้ยประกัน), ค่าซ่อมแซม, ค่าการตลาด, ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าเสื่อมราคาอุปกรณ์สำนักงาน เป็นต้น ค่าใช้จ่ายในการขาย ได้แก่ Commission, ค่าโฆษณา, ค่าประชาสัมพันธ์ ค่าธรรมเนียม และภาษี ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 1%, ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1%, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% สุดท้ายนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมข้อมูลทั้งหมดมาฝากผู้อ่านทุกท่าน หากทราบแล้วว่ากระแสเงินสดรับรวม และกระแสเงินสดจ่ายรวม เมื่อนำมาหักลบกันก็จะได้เป็นกระแสเงินสดสุทธิ (กระแสเงินสดรับ – กระแสเงินสดจ่าย = กระแสเงินสดสุทธิ) จะทำให้เราสามารถรู้ได้ว่าเดือนไหนบวก หรือลบ ทำให้สามารถวางแผนการบริหารทางการเงินได้ดียิ่งขึ้น นอกจากนี้ยังทำให้สามารถคำนวณหาผลตอบแทนในลงทุนว่าคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่ ดังนั้นจึงได้เกิด หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121) ขึ้นมาที่จัดโดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ซึ่งเป็นสถาบันอบรมหลักสูตรด้านอสังหาฯระดับนานาชาติ ที่การันตีคุณภาพจากศิษย์เก่าในวงการมากมาย เพื่อที่ต้องการสงเสริมให้ผู้ที่สนใจหรือผู้ที่อยู่ในวงการนี้ได้เรียนรู้และพัฒนาศักยภาพของตนเองนั่นเอง สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย) โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (คุณสัญชัย) Email: lek2@area.co.th Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e ขอขอบคุณที่มา: สถาบันเทคโนโลยี (ไทย-ญี่ปุ่น) และ terrabk